Schlëssel Punkten:
- New York Gesetzgeber hunn Gesetzgebung nei agefouert, déi, wann se an d’Gesetz ugeholl ginn, Mezzanine a bevorzugt Eegekapitalfinanzéierung ënnerleien un der Hypothéikopnamsteier.
- D’Gesetzgebung géif och Mezzanine Kredittgeber a bevorzugt Equity Investisseuren erfuerderen UCC-1 Finanzéierungserklärungen an de Grofschaft Land records ze fileieren fir hir Sécherheetsinteressen ze perfektionéieren an hinnen z’erméiglechen Remedies auszeüben ënner Artikel 9 vum Uniform Commercial Code.
- Propositioune fir Mezzanine a bevorzugt Eegekapitalsteier goufen vun de Gesetzgeber während de Gesetzgeber 2019-2020 an 2021-2022 agefouert, awer an all Fall goufen net an d’Gesetz ugeholl virum Enn vun der Gesetzessitzung.
De 4. Januar hunn New York Gesetzgeber Gesetzgebung am New York State Senat agefouert, déi d’Hypothekenregistréierungssteier op Mezzanine a bevorzugt Kapitalfinanzéierung erfuerderen, a Fäll wou esou Finanzéierung un der primärer Hypothekarschold ënnergeuerdnet ass (eng Mezzanine Tax). Déi selwecht Gesetzgebung gouf an der New York State Assemblée den 9. Januar agefouert.
Dëst ass déi drëtt riichtaus legislative Sessioun an där New York Gesetzgeber gedréckt hunn eng Mezzanine Tax anzeféieren. Déiselwecht Gesetzgebung gouf an de legislative Sessiounen 2019–2020 an 2021–2022 proposéiert, awer an all Fall ass d’Propositioun am Komitee gestuerwen wann d’Gesetzgebung eriwwer ass. Eng Propositioun fir eng Mezzanine Steier am Staatsbudget 2021-2022 opzehuelen ass och gescheitert.
Och wann dës Efforte gescheitert hunn, hunn New York Gesetzgeber Mezzanine Tax Gesetzgebung fir d’2023-2024 Gesetzessitzung erëmbelieft.
Wann et a Gesetz ugeholl gëtt, géif déi proposéiert Mezzanine Tax Hypothéikregistréierungssteier op Mezzanine a bevorzugt Equity Finanzéierungstransaktiounen imposéieren, wou d’Mezzanine oder d’Preferenze Equity Finanzéierung “bezunn ass op d’Immobilie, op där en Hypothéikinstrument ofginn ass.” D’Hypothéikopnamsteier am New York State variéiert jee no Regioun, awer ka sou héich wéi 2,8 Prozent an New York City fir Hypotheken op kommerziellen Immobilien mat Haaptbetrag iwwer $ 500.000 sinn. Remedies ënner dem New York Uniform Commercial Code (UCC) wieren net verfügbar fir de Mezzanine Kredittgeber oder de bevorzugten Equity Investisseur, ausser d’Hypothéikopnamsteier gouf bezuelt.
D’Gesetzgebung wäert och d’UCC änneren fir virzestellen datt e Sécherheetsinteresse mat Respekt fir sou Mezzanine Scholden oder bevorzugt Equity Investitioune ka perfektionéiert ginn nëmmen wann eng UCC-1 Finanzéierungserklärung ofginn ass.
D’Persistenz vun der Mezzanine Tax Gesetzgebung an der New York Legislaturperiod ass beonrouegend, deelweis wéinst den offensichtlechen zousätzleche Steierlaascht, déi eng Mezzanine Tax op Mezzanine a bevorzugten Equity Prêter géif opsetzen. Aner Bedenken enthalen:
- Wéinst der Vagueheet vun der Sprooch, déi an der Mezzanine Tax Gesetzgebung abegraff ass (déi seet datt d’Mezzanine Tax op “net-traditionell Finanzéierungstechnike gëlle”), kéint d’Mezzanine Tax gehale ginn fir op Finanzéierungstransaktiounen ze gëllen, wou Immobilien net déi primär ass. Fokus vun der Transaktioun, oder an anere Kontexter, wou d’Hypothekenregistrierungssteier net erwaart wier applicabel ze sinn. Zum Beispill, d’Mezzanine Tax kéint interpretéiert ginn fir op Firmefinanzéierungstransaktiounen ze gëllen, wou déi ënnerierdesch Verméigen Immobilie enthalen, oder an enger Joint Venture wou een Investisseur e Recht op e bevorzugten Taux vum Rendement huet.
- D’Uwendung vun der proposéierter Mezzanine Steier am Kontext vu bevorzugter Eegekapital ass onkloer. D’Mezzanine Tax Gesetzgebung bezitt sech op Sécherheetsinteressen a Remedies ënner der UCC. Wéi och ëmmer, am Géigesaz zu Mezzanine-Prêten, sinn bevorzugt Kapitalinvestitiounen typesch net vu Sécherheetsinteressen ënner der UCC geséchert, an e bevorzugten Equity Investor géif typesch keng UCC Finanzéierungserklärung ofginn.
- Et ass och net kloer ob Mezzanine Kredittgeber oder bevorzugt Equity Investisseuren erlaabt wieren existéierend Scholden ze zouzeschreiwen (oder, am Fall vu bevorzugten Equity Investisseuren, existéierend Preferenz Equity ze zouzeschreiwen) un erakommende Kreditgeber fir d’Hypothekenregistréierungssteierkäschten ze reduzéieren, sou wéi et ass. de Fall mat Hypothekarkrediter.
- Eng aner Fro ass wéi d’Mezzanine Tax an enger Multistate Transaktioun applizéiert gëtt mat multiple Immobilieverméigen zu New York an anere Staaten.
.